Was macht ein Generalunternehmer?
Ein Generalunternehmer übernimmt die komplette Bauausführung aus einer Hand: Er koordiniert alle Gewerke, trägt die Verantwortung für Termine und Qualität und ist Ihr einziger Vertragspartner für den Bau. Sie verhandeln nicht mit zehn einzelnen Handwerksbetrieben, sondern haben einen Ansprechpartner, der für das Gesamtergebnis haftet.
Der Unterschied zum Bauträger: Beim Bauträger kaufen Sie Grundstück und Gebäude zusammen aus einer Hand; beim Generalunternehmer bringen Sie das Grundstück selbst mit und beauftragen nur die Bauleistung.
Die Phasen eines schlüsselfertigen Neubaus
Ein gut geführtes Neubauprojekt durchläuft klar getrennte Phasen. Jede Phase endet mit einem dokumentierten Ergebnis, bevor die nächste beginnt:
- Erstgespräch: Ziele, Rahmenbedingungen und Budgetkorridor klären.
- Grundstücks- und Bedarfsanalyse: Bebaubarkeit, Baugrund, Erschließung, Bebauungsplan.
- Konzept und Budget: Entwurf, Raumprogramm, belastbare Kostenschätzung.
- Planung und Genehmigung: Bauantrag, Werkplanung, Ausschreibung der Gewerke.
- Bauausführung: koordinierte Gewerke, laufende Qualitätskontrolle, Baustellendokumentation.
- Abnahme und Dokumentation: förmliche Abnahme mit Mängelprotokoll, Übergabe aller Unterlagen.
- Betreuung nach Übergabe: Gewährleistung, Wartungshinweise, Ansprechpartner bleibt erreichbar.
Worauf Sie beim Budget achten sollten
Die häufigste Ursache für Streit am Bau sind unklare Leistungsbeschreibungen. Achten Sie darauf, dass das Angebot eine vollständige Bau- und Leistungsbeschreibung enthält: Welche Materialqualitäten sind kalkuliert? Sind Erdarbeiten, Hausanschlüsse und Außenanlagen enthalten? Ein niedriger Angebotspreis mit vielen offenen Positionen wird am Ende fast immer teurer als ein vollständiger Festpreis.
Planen Sie zusätzlich eine Reserve für Unvorhergesehenes ein — üblich sind je nach Projekt und Baugrund etwa zehn Prozent der Bausumme. Was konkret angemessen ist, hängt vom Grundstück und vom Leistungsumfang ab und gehört ins Erstgespräch.
Typische Fehler — und wie Sie sie vermeiden
- Grundstück kaufen, bevor die Bebaubarkeit geprüft ist.
- Angebote vergleichen, die unterschiedliche Leistungsumfänge beschreiben.
- Auf ein Baugrundgutachten verzichten.
- Änderungswünsche während der Bauphase ohne schriftliche Nachtragsvereinbarung.
- Abnahme ohne Protokoll und ohne fachliche Begleitung.